알짜배기 고르는 법 : 상업용 부동산, 미래 가치에 투자하자

초저금리 시대를 맞아 수익형 부동산이 큰 주목을 받고 있다. 하지만 투자수익률보다 더 중요한 것은 부동산의 미래 가치다. 잘 사두면 은행 예금보다 몇 배 높은 수익을 얻을 수 있지만 자칫 잘못하면 애물단지로 전락할 수 있기 때문. 연트럴파크 상권을 통해 숨은 보물찾기에 성공하는 노하우를 배워보자. 

   향후 발전 가능성을 눈여겨보자 

현재 정기예금 금리는 1.5% 중반 정도로 1억 원을 예금하면 세금을 제외하고 월 10만 원도 받기 힘든 상황이다. 이러한 저금리 기조의 지속으로 최근 수익형 부동산에 대한 상담이 지속적으로 증가하고 있다. 상대적으로 높은 임대수익을 안정적으로 받을 수 있는 수익형 부동산의 자산 비중을 늘려야 하는 것이 아니냐는 문의가 상당히 많다.

특히 PB 고객 등 자산가들 중심으로 과거 어느 때보다 상가, 중소형 빌딩에 대한 관심은 더욱 높아지고 있다. 자산가들이 선호하는 강남과 서초 지역의 상업용 부동산 시장은 아예 매도자 우위의 시장으로 변하고 있다. 예를 들어 자산가들이 가장 선호하는 강남권 중소형 빌딩의 기대수익률은 지난해 기준으로 약 5% 수준이었지만, 최근에는 수익률이 최소 3.5~4%만 넘더라도 적극적으로 투자하려는 이들이 증가하고 있다. 

하지만 아무리 저금리라 해도 단순히 투자수익률만 보는 상업용 부동산 투자는 조심해야 한다. 현재는 저금리 시대지만 금리가 오를 경우 수익률만 보고 구입한 부동산은 자산 가치의 하락 가능성이 높기 때문이다. 투자수익률보다 더 중요한 것은 부동산의 미래 가치다. 현재 임대료 수준도 높지 않고 허름한 부동산으로 저평가되어 있지만 향후 발전 가능성이 높은 지역에 소재하거나 임대차 개선 가능성이 높은 물건을 분석하고 발품을 팔아 투자에 나서야 한다.

   연트럴파크의 상승 원인 분석 

투자란 미래 가치를 보고 시간을 사는 것이라 볼 수 있다. 최근 가장 핫한 지역인 연남동 상권을 살펴보자. 지난해 6월 개통된 경의선 숲길 선형공원의 일부인 연남동 구간을 뉴욕 센트럴파크에 빗대어 ‘연트럴파크’라 부르고 있다. 연트럴파크 상권은 2014년까지만 해도 홍대 상권의 번잡함이 싫어 이곳에 개업한 여행카페 같은 테마형 카페, 고풍스러운 경양식집, 전통 주점 등이 주로 분포해 있는 작은 상권이었다. 

그러나 경의선 숲길이 개통되면서 도심 속 공원을 즐기려는 유동 인구가 기하급수적으로 늘면서 현재는 서울의 대표적인 상권 중 하나로 부상했다. 현재 경의선 숲길과 맞닿아 있는 중소형 건물의 가격은 토지 기준 3.3제곱미터당 6,000만 원 이상을 호가하고, 가시성이 상대적으로 떨어지는 이면부의 단독주택조차도 3.3제곱미터당 3,000~4,000만 원에 거래되고 있다. 

2014년부터 2015년 초까지만 해도 연트럴파크와 접한 곳은 펜스에 가려져 있어 유동 인구도 거의 없었고, 상가보다는 주거용 부동산 위주였다. 그 당시 가격이 토지 기준 3.3제곱미터당 4,000만 원 내외였고 이면은 3.3제곱미터당 2,000만 원 미만의 수준이었다. 경의선 공원이 지가 상승에 긍정적인 영향을 줄 것이라는 막연한 기대감만이 존재했다. 그러나 공원 개장 이후 기대 이상으로 20~30대 젊은 층 인구가 모여들면서 상가의 매출이 증가했고, 덩달아 임대료가 오르면서 부동산 가치가 급격하게 상승한 것이다. 

   미래 가치에 중점을 둔 투자가 성공한다 

연남동 상권의 부동산은 경의선이 복선화되고 숲길 공원이 조성된다는 계획이 발표되었을 때도, 공사가 진행될 때도 가격이 크게 오르지 않았다. 아무리 호재가 있어도 당장 눈에 보이지 않으면 사람들은 심리적으로 선뜻 투자하지 못하기 때문이다. 

현재는 역세권은 아니지만 역세권이 될 지역, 대규모 집객 시설이 들어설 지역, 공원이 생길 지역 등을 유심히 지켜보고 투자에 나서야 한다. 특히 녹지공원 인근은 조망권과 자연친화적 환경에 대한 선호도가 점점 높아짐에 따라 부동산 가치가 오를 가능성이 높다. 요즘과 같이 좋은 수익형 부동산을 찾기 쉽지 않은 시장에서 오히려 연트럴파크 상권을 벤치마킹해 미래 가치에 중점을 둔 부동산 투자 전략을 수립해보자. 

인구 고령화와 초저금리 시대를 맞이해 노후 준비를 위한 연금에 대한 관심이 커지고 있다. 국민연금, 공무원연금 같은 공적 연금과 연금저축, 퇴직연금 등의 사적 연금으로 나뉜다. 다양한 연금으로 노후를 준비하는 과정에서 내가 어떤 연금에 가입해 있고, 언제부터 얼마만큼의 세금을 내야 하는지 알아둘 필요가 있다.

현재는 저금리 시대지만 금리가 오를 경우 수익률만 보고 구입한 부동산은 자산 가치의 하락 가능성이 높다. 투자수익률보다 더 중요한 것은 부동산의 미래 가치다. 좋은 수익형 부동산을 찾기 쉽지 않은 상황에서 연트럴파크 상권을 벤치마킹해 성공적인 부동산 투자 전략을 수립해보자. 

consultant 유민준 

신한은행 IPS본부 미래설계센터 부동산 전문가

* 본 포스팅은 신한금융그룹 프리미엄 매거진 PWM 2016년 가을호에 게재되었습니다.