"나도 임대사업 해볼까?" 꿩 먹고 알 먹는 수익형 부동산

주거용이 아닌 아파트를 가지고 있다면 이참에 주택임대사업에 나서보는 것은 어떨까요? 제도가 많이 바뀌어 수십 채의 집을 갖고 있지 않아도 주택임대사업자가 될 수 있습니다. 게다가 세법 개정으로 주어지는 세제 혜택이 제법 쏠쏠하다니 지금부터라도 계산기 두드려볼 일입니다.  

최근 주택시장 트렌드 중 한 가지를 꼽자면 단연 전세가의 기록적 상승과 월세 비중의 증가를 꼽을 수 있을 것입니다. 이는 저금리 현상이 지속되는 데다 과거처럼 장기적으로 주택 가격이 크게 오르기 어렵기 때문에 주택 소유자들이 전세 가격을 낮게 책정할 필요가 없고, 월세가 당연히 이득이라고 생각하기 때문입니다. 따라서 실거주를 제외한 주택의 구입은 이제 월 수익이 발생하는 수익형 부동산으로 접근해야 할 시기가 다가왔습니다. 

상가 투자의 경우 금액이 크고 공실의 위험이 있기 때문에 차라리 보유하고 있는 중소형 아파트나 소형 아파트 여러 채를 구입해 주택임대사업을 시작하는 것이 낫습니다. 최근 정부의 민간임대주택사업자 활성화 정책으로 절차가 간소화되었고, 각종 세제 혜택이 늘어나고 있기 때문입니다. 1세대 1주택이 아닌 경우 주택에 대한 임대소득은 원칙적으로 과세가 되기 때문에 2주택 이상을 시작으로 주택임대사업자를 고려해볼 수 있습니다. 

   세법 개정으로 주택임대사업자 세제 혜택 확대

그렇다면 주택임대사업자가 될 경우 얻을 수 있는 혜택은 무엇이 있을까요. 

우선 취득세가 감면됩니다. 이를 위해서는 취득일로부터 60일 이내에 주택임대사업자 등록을 해야 하고, 건축주로부터 최초로 분양받은 주택이어야 합니다. 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택 또는 오피스텔을 취득할 경우 취득세가 100% 감면된다. 또 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택을 20채 이상 취득한 경우와 20채 이상의 임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 보유한 경우에는 취득세의 25%를 감면받을 수 있습니다. 

두 번째, 재산세 감면입니다. 재산세를 감면받기 위해서는 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축 매입하거나 오피스텔을 임대해야 합니다. 전용면적 40제곱미터 이하의 경우 100% 감면이고, 60제곱미터 이하 50% 감면, 85제곱미터 이하는 25% 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 

세 번째, 소득세 및 법인세 감면입니다. 소득세 및 법인세를 20% 감면받기 위해서는 3채 이상을 임대해야 힙니다. 단 5년 이상 임대하지 아니할 경우 감면받은 세액을 추징합니다. 

마지막으로는 양도소득세 관련 혜택입니다. 주택임대사업자가 의무 기간인 5년을 이행한 후에도 임대 용도로 사용할 경우 장기보유 특별공제에 추가 혜택이 주어집니다. 6년 이상부터는 해마다 추가로 2% 공제 혜택이 주어지며, 자세한 사항은 아래의 도표를 참고해 주십시오. 또 임대주택을 제외한 주택을 1채만 보유하고 있다면 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 

[표] 장기보유 특별공제율 혜택

   정부 정책 살펴보고 꼼꼼하게 따져보라 

그러나 혜택만 있는 것은 아닙니다. 

주택임대사업자를 시작할 경우 임대주택으로 등록된 주택의 경우 5년간 매도가 제한되고, 5년 내 매도 시 감면받은 세금을 추징당할 수 있습니다. 또 4대보험에 가입되어 있는 직장인이 아닌 경우 임대사업에서 소득이 발생하면 건강보험료가 상승할 가능성이 높으므로, 실익을 꼼꼼히 따진 후 주택임대사업자 등록을 해야 합니다.

최근 정부는 본격적인 월세 시대를 맞아 민간임대사업자에 대한 혜택을 강화해 임대주택 공급을 늘리고 전·월세 시장을 안정화하기 위해 지속적으로 정책을 내고 있습니다. 따라서 주택임대사업자 등록을 통한 세제 혜택은 앞으로도 더 많이 주어질 확률이 높습니다. 

2015년 세법개정안에 따르면 전용면적 85제곱미터 이하의 소형 주택 임대사업자의 소득세 및 법인세 감면 폭이 일반임대의 경우 기존 20%에서 30%로, 준공공임대와 뉴스테이는 50%에서 75%로 커집니다. 임대주택 요건은 기준시가 3억 원에서 6억 원 이하로 확대하고, 의무임대 기간도 현재 5년에서 4년으로 줄이는 등 민간주택임대사업 활성화에 대한 정부의 지원은 지속적으로 이루어질 전망입니다.

유민준

신한은행 IPS본부 자산관리솔루션부 부동산

* 본 포스팅은 신한금융그룹 프리미엄 매거진 PWM 2015년 겨울호에 게재되었습니다.