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INFORMATION/금융노트

[신한리뷰] ‘하우스 푸어(House Poor)’ 걱정 없이 주택을 구입하는 방법

한 때 하우스 푸어 문제가 심각하게 대두된 적이 있었다. 다행히 부동산 경기가 다소 회복세를 보이면서 이 문제는 안정되어 가는 기미를 보이고 있다. 하지만 향후 금리가 오르고, 집값이 하향 안정화되어 간다고 본다면 하우스 푸어 문제는 다시 수면 위로 부상할 가능성이 있다. 하우스 푸어 걱정없이 주택을 구입하려면 주택을 보는 시각부터 바꾸어야 한다. 주택을 투자 대상이 아닌 거주공간으로 바라보고 최소 2~3년 전부터 준비할 필요가 있다. 그럼 구체적인 방법을 살펴보자. 


   하우스 푸어 문제


한 때 ‘하우스 푸어(House Poor)’가 사회적인 문제로 대두되었던 적이 있었다. ‘하우스 푸어’란 집을 보유하고 있으나 무리한 대출로 이자부담을 견디기 힘들어 정상적인 생활이 어려운 사람들을 가리키는 말이다. 당시 부동산 시장을 살펴보면 수 많은 ‘하우스 푸어’가 양산될 수 밖에 없는 구조였다. 투기꾼뿐만 아니라 일반 사람들까지도 무리하게 대출을 받아 주택을 사는 것이 일반화 되었고, 일정 기간 살다가 주택의 가격이 오르면 다시 팔고 더 넓은 평형의 새로운 주택을 구입하는 패턴을 통해 부를 축적해가는 것이 당연하게 여겨지던 때였다. 부동산 시장에 상당한 거품이 낄 수 밖에 없었고, 이러한 거품이 계속 유지되기 위해서는 계속해서 부동산 시장의 상승세가 유지되어야만 했다. 


하지만 금융위기를 거치면서 부동산 시장이 하락하기 시작했고, 집을 팔더라도 대출금이나 전세금을 다 갚지 못하는 이른바 깡통주택이 속출하게 되었다. 다행히 정부에서 부동산 경기를 살리기 위해 총력을 기울인 결과 ‘하우스 푸어’ 문제는 한 숨 놓이게 되었다. 하지만 앞으로 금리는 오르고, 부동산 시장은 하향 안정화되어 간다고 봤을 때, ‘하우스 푸어’ 문제는 언제든 다시 수면 위로 떠오를 가능성이 존재한다. 그럼 ‘하우스 푸어’ 걱정 없이 주택을 구입하기 위해서는 어떻게 해야 할까?


   주택, 투자의 대상이 아니라 거주의 공간이다


지금까지 우리는 주택을 거주 공간이 아닌 투자의 대상으로 보아왔다. 하지만 이제 주택은 우리 가정의 보금자리이어야 한다. 주택이 투자의 대상이었을 때는 대출에 대한 이자는 미래를 위한 투자였다. 하지만 주택이 거주의 대상일 때는 대출에 대한 이자는 오늘 하루도 우리 가족에게 따뜻한 보금자리를 제공해준 비용이다. 비용은 일단 지불하면 없어지는 것이다. 그렇기 때문에 비용을 자신의 수준에 맞출 필요가 있다. 즉, 무리한 대출은 피해야 한다. 주택이 투자의 대상이었을 때는 상대적으로 가격 상승폭이 컸던 아파트에 모든 관심이 쏠렸었다. 하지만 우리 주변에는 요즘 관심이 고조되고 있는 땅콩주택에서부터 단독주택, 다세대, 다가구, 주거용 오피스텔 등 다양한 형태의 주거공간이 존재하고 있다. 이러한 주택들은 아파트에 비해 가격이 상대적으로 저렴한 편이다. 거주의 공간으로써 주택을 봤을 때 좀 더 다양한 주거공간이 눈에 보이게 된다.


   주택구입을 위해서는 최소 2~3년 전부터 준비하자


주택 구입에는 큰 돈이 필요하다. 그런만큼 철저한 준비가 필요하다. 왜냐하면 내가 사려고 하는 집의 가격이 싼지 비싼지를 알기 위해서는 오랫동안 가격이 어떻게 변화하고 있는지 알아야 하기 때문이다. 조금이라도 싸게 사야 그만큼 대출을 적게 받을 수 있다. 같은 아파트 단지라하더라도 내부 상태는 물론이고, 동이나 층, 향에 의해 가격이 다 다르기 때문에 나름의 기준이 필요하다. 그래서 주택구입에는 계획이 필요하다. 이사를 가야하는 시기가 닥쳐서 집을 구하려고 하면 늦는다. 최소 ~3년 전부터는 준비를 해야 한다. 살고 싶은 지역을 몇 군데 정해놓고 주기적으로 부동산 중개업소를 방문하자. 그 지역의 호재가 무엇이고 가격이 어떻게 변하고 있는지 계속해서 듣다보면 나름대로 적당한 가격에 대한 기준을 세울 수 있다. 적당한 가격을 알아야 미리 자금조달 계획을 세울 수도 있고, 운이 좋다면 매도자의 사정으로 급매로 나온 물건을 싸게 살 수도 있기 때문이다. 


   스트레스 테스트, 최악의 상황을 가정하라


 스트레스 테스트란 금융위기 이후 은행들의 안정성을 평가하기 위해 다양한 상황을 가정하여 변화를 주었을 때 얼마나 안정적인가를 측정하는 것이다. 주택을 담보로 대출 받기를 고려하고 있다면 이러한 테스트를 실시하여 가정의 재무 안정성을 파악해보자. 만약 출산이나 육아 문제로 혹은 한쪽이 아파서 더 이상 맞벌이가 불가능하다면 어떨까? 지금보다 금리가 2~3%정도 더 올라도 버텨낼 수 있을까? 지금보다 주택 가격이 20% 정도 떨어진다고 하더라도 문제가 없을까? 이렇게 다양한 상황을 고려해서 충분히 버텨낼 수 있다고 판단이 된다면 대출을 이용하여 주택을 구입해도 좋다. 



   대출은 소득의 3배를 넘어서는 안된다


보통 주거관련 부채는 대출 원금과 이자는 물론 재산세에서부터 주택화재보험료, 아파트 관리비에 이르기까지 주택과 관련해서 나가는 모든 비용을 포함하고 있다. 재무설계에서는 이러한 비용이 총소득의 28% 이내일 때 적정한 수준으로 보고 있다. 소득의 대부분을 주택담보대출 상환에 사용한다면 상대적으로 미래에 대한 준비가 소홀해질 수밖에 없기 때문이다. 

대략 자신의 소득 대비 3배 수준에서 대출을 받았을 때 소득대비 주거관련 부채비율이 25% 정도가 된다(대출기간 30년, 대출 취급 후 즉시분할상환 조건, 금리는 보수적으로 5% 가정 시). 물론 계속해서 원금이 상환됨에 따라 매년 부담해야 할 이자금액도 점점 줄어들게 되어 시간이 지날수록 부채비율은 25%이하로 내려가게 될 것이다. 대출 금액이 소득의 3배보다 작을수록, 금리가 낮을수록 소득대비 주거관련 부채비율은 낮아진다. 이 수치가 낮아질수록 가정의 재무건전성은 더욱 높아진다는 점을 기억하길 바란다. 


   구입시점부터 소득공제를 고려해라.


근로소득자인 무주택 세대주가 주택을 구입하기 위해서 주택에 저당권을 설정하고 받은 대출에 대해서는 당해 연도에 지급한 이자상환액에 대해 소득공제를 받을 수 있다(장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제). 만약 대출 이자에 대한 소득공제를 받을 수 있다면 대출 금리 인하효과를 볼 수 있기 때문에 가능하다면 소득공제를 잘 활용해야 한다. 참고로 소득공제 조건은 시기에 따라 달라질 수 있으니 관련 내용을 미리 숙지할 필요가 있다.



최현진 과장

 신한은행 미래설계센터




* 본 포스팅은 신한리뷰 10월호에 게재된 내용입니다.

* 본고의 내용은 집필자 개인의 견해이며 신한금융그룹 및 신한미래전략연구소의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다.