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INFORMATION/금융노트

[신한 리뷰] 최근 토지시장 동향 분석 및 하반기 시장 전망

최근 대구, 부산, 광주, 세종시, 제주시 등은 큰 폭의 지가상승률과 거래량을 보인 바 있다. 먼저 제주 지역 지가의 경우 관광객 유입과 인구유입 증가로 인해 전국 지가상승률을 상회하고 있다. 이 지역은 올 하반기에는 급등에 따른 부담과 토지거래 허가제 시행에 따라 다소 안정된 모습을 보일 것으로 예상된다. 반면 토지보상금의 유입과 개발호재의 영향으로 지가 상승이 기대되는 지역도 보인다. 이와 관련하여 하반기 토지 시장의 주요 변수를 살펴보고 영향을 전망해 보자.



   안정적인 상승을 보이는 전국 지가상승률 

2000년도 이후 전국 지가상승률은 연 평균 2.7% 수준으로 2008년 글로벌 금융위기(-0.319%)를 제외하고는 비교적 안정적인 상승률을 기록하고 있다. 단기적으로는 2010년 10월 이후 대구, 부산, 광주, 세종시, 제주시 등 혁신도시 건설과 각종 개발계획, 외국자본 유치 등의 호재와 주택가격이 상승률이 높았던 지역에서 상대적으로 큰 폭의 지가상승률과 거래량을 보이고 있다. 올해, 2월말 기준의 전국 지가상승률도 전년동기 대비 2.455% 상승하여 전년도 전국 지가상승률인 2.402%와 비슷한 흐름을 보이고 있다. 



   하반기 토지시장의 주요 변수

이와 관련하여 주요 지역 동향과 하반기 토지시장의 주요 변수에 관해 진단하고 그 영향을 전망해 보고자 한다. 

먼저, 지역적인 관점에서 지난해 토지시장의 상승을 견인하였던 제주도 지역을 살펴보면, 국내외 관광객의 증가에 힘입어 지난해에만 제주도의 관광객은 1천만 명을 돌파하였다. 이 외에도 국제학교 개교에 따른 교육이주 수요 등 인구유입을 유인하는 호재들도 많다. 이와 더불어 귀촌 인구가 지속적으로 증가하고 있는 것도 특이할 만한 점이다. 

지난 2009년까지 제주도의 인구는 순유출 양상을 나타내었지만 2010년부터 순유입으로 전환되었고, 2014년 이후 매년 1만 명 정도의 인구가 증가하고 있는 것으로 나타나고 있다. 즉, 관광객과 인구유입 증가는 지가상승에 중요한 원인으로 작용하고 있는 것이다. 또한, 중국자본의 유입과 신공항 건설 등 다양한 개발호재가 이어지면서 전년도의 제주도 지가는 7.568% 상승하였고, 올해, 2월말 기준의 지가도 2.568% 상승하여 전국 지가상승률을 상회하고 있다. 

그렇다면, 하반기 이후 제주도 지역의 지가는 어떻게 될 것인가? 앞에서 살펴본 바와 같이, 순인구 유입과 관광객 증가, 다양한 개발호재 등의 영향으로 지가상승 기조는 당분간 이어질 것으로 예상된다. 다만, 급등한 지가부담, 서귀포시의 토지거래허가제 시행에 따른 제주도 외인의 토지매입 제한, 투기방지 대책의 일환으로 집단식 토지분할 불허와 제주농지 기능관리 강화방침 실행 등에 따라 올해 1분기 토지거래량이 감소하는 등 투기성 거래가 다소 둔화되고 있는 추세에 있어 향후, 지가상승률은 다소 안정화 될 것으로 보인다. 



다음은 전국적인 토지보상금의 유입이다. 택지개발, 고속도로 건설, 인프라 개선 등에 따라 2016년도에 시중에 풀릴 토지보상금은 약 14조원으로 예상된다. 사업예정지구는 총 212곳, 토지보상금의 규모는 전년도 대비 약 27% 상승할 것으로 예상된다. 

이 중 수도권지역이 차지하는 비중은 약 6조 7,000억 원으로 예상되며, 주요 지역으로는 고덕강일지구 약 1조 2,000억 원, 고양덕은 도시개발사업 7,500억 원 등이다. 지방에는 대구 금호워터폴리스사업에 약 5,000억 원, 고속도로 사업에 약 9,000억 원, 서해복선전철과 포항~삼척간 철도사업에 약 6,000억 원이 지급될 것으로 보인다. 

부동산이 수용되어 받은 토지보상금은 인근지역에 재투자 할 경우 세제혜택(취득세 비과세)을 받을 수 있어 통상의 경우, 개발지구 인근지역은 재투자 수요로 인해 지가는 상승하게 된다. 이러한 토지보상금은 올 하반기 이후 시중에 풀릴 것으로 예상되어 토지시장에는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 

또한, 교통망이 확충되는 지역에서 국지적인 지가 상승이 예상된다. 올해 확충되는 주요 교통망을 살펴보면 수원~광명간 고속도로가 4월말 개통되었다. 이미 해당지역의 지가와 주택가격은 타 수도권지역 대비 높은 상승률을 기록하고 있다. 이외에도 제2영동고속도로, 신분당선 연장, 수서~평택 고속철도, 성남~여주 복선전철, 수인선 구간 등의 인근지역도 지가상승이 예상된다. 

토지시장은 정책의 변화에 다소 민감하게 반응한다. 부동산 정책변화와 개발계획 등에 따라 지가의 변동성은 크게 달라지기 때문이다. 올해 토지시장은 4월에 실시된 총선영향이 하반기 이후, 토지시장에 주요 변수로 작용할 것으로 보인다. 지역별 후보마다 교통망 확충, 관광지역 개발, 산업단지 조성, 인프라 개선 등의 각기 다른 지역개발 관련 정책 발표나 공약을 내세우고 있기 때문이다. 


   투자 시 주의사항 



결론적으로, 올해 하반기 이후 토지시장은 앞에서 살펴본 바와 같이 4월 총선에 따른 공약과 지역별 개발호재, 토지보상금의 유입 등의 영향으로 전반적으로는 안정기조에 지역별로는 차별성이 부각되어 지가상승이 기대되는 지역들도 많을 것으로 보인다. 다만, 투자자 관점에서는 공약 또는 계획단계인 개발사업의 경우에 정책의 변화, 경기 변수 등에 따라 철회되거나 무산될 수 있는 가능성이 있기 때문에 주의를 기울여야 할 것으로 보이며, 전문가를 활용하여 면밀히 살펴볼 필요성이 있다.


안치만 부동산팀장

 신한은행 미래설계센터



* 본 포스팅은 신한리뷰 2016년 7월호에 게재되었습니다.

* 본 내용은 각 집필자 개인의 견해이며 신한금융그룹 및 신한미래전략연구소의 공식 견해가 아닙니다.